The teams of the USAID Municipal Energy Reform Project in Ukraine and Internet media “Obozrevatel” launched a joint information project – series of publications on the most pressing issues of energy saving, energy efficiency and building management. From now on, we will be telling the Ukrainians in our weekly materials about the ways to reduce energy consumption and to reduce communal bills, about functioning and effective management of the homeowners associations, and about useful tips on thermal modernization and introduction of energy saving technologies in the residential buildings. Read more>>

Природний газ є одним із найважливіших енергоресурсів в Україні. Більше того, він є дефіцитним та високовартісним ресурсом: значну частку природного газу Україна вимушена купувати за кордоном.

В основному, природний газ у нашій країні спалюється у великих котельнях або індивідуальних котлах для потреб опалення будинків та квартир. Але близько 35% газу споживається для приготування їжі та гарячої води населенням у побуті.

Великі промислові та комунальні споживачі обов'язково оснащуються високоточними вузлами обліку природного газу. Споживачі, що мають у своєму будинку чи квартирі газовий котел чи газовий водопідігрівач ("колонку"), на сьогодні також вже мають газові лічильники, а тому платять лише за спожитий газ. Водночас споживачі, в яких встановлена лише газова плита, у більшості випадків не мають газового лічильника, а тому сплачують за нормою, яка встановлюється Національною комісією, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг (НКРЕКП).


Газовий лічильник

На разі встановлення лічильників газу побутовим споживачам активно стимулюється державою. Зокрема, відповідно до Закону України "Про забезпечення комерційного обліку природного газу", визначені чіткі терміни та джерела фінансування встановлення лічильників газу.

Навіщо встановлювати газовий лічильник?
 
Встановлення побутового лічильника газу



1. Необхідність обліку спожитого природного газу як енергетичного ресурсу.

Ми вже звикли до оплати послуг електропостачання та водопостачання за показами лічильника. А колись і ці комунальні послуги також сплачувались за усередненою нормою. Встановлення вузла обліку реалізує правило "Плати за спожите", і природний газ не є виключенням.

2. Можливість встановити лічильник газу, безкоштовно.

Закон України "Про забезпечення комерційного обліку природного газу" передбачає встановлення лічильника та виготовлення проектної документації за рахунок місцевої газорозподільчої організації, тобто абсолютно безкоштовно для споживача газу. І такою можливістю не варто нехтувати, оскільки за власний кошт ці роботи обійдуться приблизно у 3500 грн.

3. Завищені норми споживання газу.

За останні 4 роки норма витрат природного газу на одну людину змінювалася 4 рази.  



Зміна норм споживання газу на одну людину

Звичайно, витрати природного газу, навіть для приготування їжі для однієї людини, залежать від багатьох чинників, але, як показують практичні вимірювання, в середньому такі витрати становлять 3–3,5 м3 газу на одну особу на місяць. І ця величина має тенденцію до зменшення, оскільки все частіше споживачі, особливо молодь, харчуються не вдома, а отже використовують менше газу. Приготування гарячої води для чаю чи кави переважно відбувається в електричних чайниках, і це теж зменшує споживання газу.

Якщо ваш будинок не приєднаний до системи гарячого водопостачання (ГВ) і у вас не встановлено газового водонагрівача, то постачальник газу вважає, що гарячу воду (для побутових  потреб) ви грієте на газовій плиті і закладає відповідні витрати газу у збільшену норму. Але сьогодні більшість таких споживачів мають електричні водонагрівачі (бойлери) і для підігріву води споживають не газ а електричну енергію. Тож якщо у вас установлений електричний бойлер і немає газового лічильника, то ви сплачуєте двічі: за спожиту електроенергію та неспожитий газ. У такому випадку, встановлення газового лічильника дозволяє зменшити витрати на оплату газу практично у 2,5 рази.

Крім того, відповідно до діючого законодавства, якщо побутовий споживач, який не забезпечений лічильником газу, відмовляється від його встановлення за рахунок Оператора (місцевої газорозподільної організації), фактичний об’єм спожитого (розподіленого/поставленого) природного газу побутовому споживачу за відповідний календарний місяць визначається вже не за нормами, а за граничними об’ємами споживання природного газу населенням, визначеними у "Кодексі газорозподільних систем" прийнятого Постановою НКРЕКП № 2494 від 30.09.2015 р. І такі граничні норми практично у два рази більші за раніше діючі.

4. Можливість економити витрати газу і сплачувати менше.

Мабуть, більшість із нас знають правило: велику каструлю став на великий пальник, а малу – на малий. Таке просте правило дозволяє суттєво економити природний газ. Крім того, на ринку посуду зараз є широкий вибір кухонного приладдя, що завдяки своїм матеріалам, конструкції, формі та розмірам дозволяє зменшувати витрати природного газу. Після встановлення лічильника газу не лише ваше сумління, а й ваш гаманець відчують позитивний ефект від використання такого посуду.

Існують заходи з економії які абсолютно не вимагають капіталовкладень. Наприклад, правильно обирати потужність та розміри пальника для ваших потреб, під час приготування їжі, наливати у чайник лише стільки води, скільки вам потрібно тощо. Дотримання всіх цих правил дасть змогу зменшувати витрати газу у вашій сім'ї, а відтак і сплачувати за нього менше завдяки точному визначенню витрат газу лічильником.



Газова плита, на перший погляд, є простим пристроєм. Але насправді в ній відбувається складний технологічний процес змішування природного газу з повітрям для його подальшого горіння. І саме від якісного перемішування газу та повітря та їх кількості залежить ефективність спалювання газу, а отже, і кількість газу, що при цьому витрачається. Забагато повітря – ефективність плити падає, замало – падає, зависокий чи занизький тиск газу – теж падає. Сучасні газові плити мають ефективність близько 45%. Але відхилення тиску газу від номінального може зменшити цей показник практично у 2 рази − до 25%. Тож ще одним способом економії газу є правильне налаштування газової плити. І газовий лічильник дозволяє це зробити максимально просто. Вам достатньо увімкнути пальник плити на максимальну потужність, заміряти витрати газу і порівняти їх із паспортними. Якщо ви помітили суттєве відхилення, варто викликати спеціаліста.

Якщо з якихось причин ви тимчасово не проживаєте у квартирі чи будинку і не споживаєте газ для побутових потреб, то з лічильником і сплачувати вам за нього не потрібно. У разі ж відсутності лічильника вам все одно доведеться сплачувати за нормою.

5. Можете залишитись взагалі без газу!

У тому ж Законі, що встановлює граничні норми споживання газу визначені терміни забезпечення побутових споживачів вузлами обліку газу. Для споживачів, обладнаних лише газовими плитами, – це 1 січня 2018 р. А що далі? Якщо лічильник не був встановлений з вини газопостачальної організації, облік здійснюватиметься за нормами споживання до моменту його встановлення. Якщо ж з вини чи відмови споживача, то газопостачальна організація має юридичне право припинити надання послуги з газопостачання і від'єднати вас від газових мереж.

Якщо ви вирішили не чекати безкоштовного встановлення, ви можете встановити лічильник за власні кошти.

Порядок встановлення індивідуального лічильнику газу (джерело: svoeteplo.org)

1. Власник квартири подає письмову заяву про встановлення газового лічильника до газопостачальної організації. Він додає до заяви перелік необхідних документів: документ, що засвідчує особу споживача (паспорт або документ, що його замінює), довідка про присвоєння ідентифікаційного коду (за наявності), документ, що підтверджує право власності на квартиру/приватний будинок або право користування ними.

2. Власник квартири вибирає підрядника зі встановлення газового лічильника. Як правило, лічильник газу встановлює газопостачальне підприємство. Але можна звернутись також до інших підприємств, які мають необхідні ліцензії і дозвіл на виконання таких робіт. Власник квартири і компанія-фахівець зі встановлення газового лічильника підписують договір на підрядні роботи.

3. Підрядник відвідує квартиру, щоб розробити індивідуальний проект встановлення і порекомендувати тип і потужність лічильника. На цьому етапі власник квартири вибирає тип і розмір лічильника.

4. Власник квартири купує лічильник для встановлення. Зверніть увагу, що купувати треба тільки ті лічильники на газ, що є у списку зареєстрованих лічильників занесених до Державного реєстру засобів вимірювальної техніки.

5. Власник квартири забезпечує доступ до газової труби: відсуває меблі, знімає навісні полиці, тобто прибирає все, що може перешкоджати проведенню монтажних робіт.

6. Компанія-підрядник приходить і монтує лічильник на газ. Місце монтажу лічильника визначається ще на етапі індивідуального проекту і регулюється такими нормами:
– встановлення газового лічильника йде на висоті 1,6 метра;
– у паспорті лічильника вказана відстань його від газового обладнання (плити, колонки, котла). Якщо раптом вона не вказана, то має складати не менше 0,8 метри;
– відстань між стіною і лічильником має бути не менш 3-5 см.

7. Власник квартири приймає роботу і підписує Акт виконаних робіт. Після встановлення газового лічильника виконавець робіт зобов’язаний видати замовнику акт та розрахунковий документ, що засвідчує факт виконання робіт (їх потрібно надати газопостачальному підприємству чи ЖЕКу – з ким укладено договір на постачання газу та обслуговування газового обладнання).

8. Газопостачальна організація проводить пломбування лічильника. Власник квартири отримує на руки відповідний акт і розрахунковий документ. Коли лічильник буде опломбований представником газопостачального підприємства, споживачу можна буде оплачувати за використаний газ за показами лічильника.

Згідно із пунктом 23 Правил надання населенню послуг з газопостачання, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 09.12.99 №2246, споживач несе всю відповідальність за збереження та цілість встановлених у них лічильників газу і пломб на них.

9. Власник квартири складає договір із газорозподільною організацією. Для цього йому знадобиться а) паспорт; б) ідентифікаційний код; в) технічний паспорт на будинок/квартиру; г) документ, що підтверджує право власності на квартиру/будинок; д) в разі наявності пільг – документи, які підтверджують право на пільги.

10. Тепер ви платите тільки за спожитий вами газ.

11. Газорозподільна організація проводить повірку лічильника через 5-8 років.

Якщо ви помітили порушення в роботі, несправності, виявили зовнішні пошкодження лічильника або у вас виникли сумніви щодо достовірності його показань, негайно повідомте про це газопостачальне підприємство.

Проект USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні"

 

Дуже часто ми складаємо уявлення про людину, коли побуваємо у неї в гостях. Тож кожен, хто чекає на дружній візит, намагається справити враження хорошого господаря: вимити підлогу, вікна, впорядкувати те, до чого раніше не доходили руки. Та перш ніж потрапити до оселі, гість проходить через "терни" під'їзду, де він бачить розбиті шибки, полущену фарбу на стінах, ліфт, який наганяє жаху.

Це не повний перелік того, що більшість із нас бачить у своїх багатоповерхівках. Погодьтесь, мало хто доводить до такого стану власну квартиру. А от відповідальність за стан під'їзду беруть на себе далеко не всі, вважаючи під’їзд "нейтральною" і "нічиєю" територію. Тим часом, стаття 382 Цивільного кодексу України визначає, що власник квартири є і співвласником даху, підвальних приміщень, інженерних систем, ліфтів, сходових клітин тощо.

З кожним роком житло старішає і потребує все більшого обсягу ремонтних робіт. Потреба у коштах постійно зростає. За таких умов проведення будь-яких масштабних робіт, зокрема із впровадження енергоефективних заходів у будинку, вимагає прийняття спільних рішень власників квартир – співвласників спільного майна багатоквартирного будинку. Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" надає механізм прийняття таких спільних рішень: проведення зборів співвласників та їхнє письмове опитування. Після прийняття рішення хтось повинен його виконувати – хтось має зібрати внески співвласників, знайти підрядників, укласти з ними договори. Для цього у Законі України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачено можливість створити об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). ОСББ є юридичною особою за законодавством України, має постійно діюче правління і ревізійну комісію, а найважливіші питання вирішує на загальних зборах.

Станом на 1 січня 2017 року в Україні налічується 26 080 таких об’єднань, а це означає, що третина власників квартир вирішили не чекати на те, що хтось прийде і доведе до ладу їхні будинки, а взяли контроль у власні руки.

Насправді створити ОСББ доволі легко. Особливо для тих, хто має бажання це зробити. Варто лише дотримуватися певної послідовності дій, яка законодавчо визначена ст.6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Схематично це виглядає таким чином:



СТВОРЕННЯ ІНІЦІАТИВНОЇ ГРУПИ

До складу ініціативної групи має входити щонайменше троє власників квартир чи нежитлових приміщень будинку. При цьому орендарі як квартир, так і нежитлових приміщень членами ініціативної групи бути не можуть.

ВИЗНАЧЕННЯ КОЛА ВЛАСНИКІВ ЖИТЛОВИХ ТА НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ У БУДИНКУ

На цьому етапі ініціативна група має  зібрати дані про приналежність квартир та нежитлових приміщень, скласти списки співвласників багатоквартирних будинків, бажано — ознайомитись із технічною документацію на будівлю. Важливо також провести інформаційно-роз'яснювальну роботу серед співвласників про те, як і для чого створюється ОСББ.

СКЛИКАННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ

Скликання проводиться не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Про проведення установчих зборів усі власники мають бути оповіщені ПИСЬМОВО. Повідомлення вручають під розписку особисто або рекомендованим листом. У повідомленні обов'язково зазначається, з  чиєї  ініціативи скликаються збори, час та місце проведення установчих зборів, проект порядку денного.  У додаток до цього можна розклеїти відповідне оголошення у під'їздах. Перед тим, як збори відбудуться, ініціативна група має підготувати проект протоколу установчих зборів, список співвласників та листки голосування, бажано також – порядок ведення та картки голосування. Крім того, мають бути складені пропозиції щодо складу правління ОСББ та ревізійної комісії, проект статуту ОСББ, орієнтовний кошторис.

Для того, щоб допомогти при складанні статуту ОСББ і врахувати особливості та потреби кожного об'єднання, експерти Проект USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні" підготували коментований типовий статут ОСББ.


ПРОВЕДЕННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ

На установчих зборах приймається рішення про створення ОСББ. Учасників слід зареєструвати письмово.

Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

З 1 липня 2015 року порядок голосування на зборах змінився.

По-перше, відтепер відсутнє поняття кворуму: скільки співвласників багатоквартирного будинку відвідає збори – стільки і голосуватиме. Для прийняття рішення потрібна більшість голосів усіх співвласників, а не лише тих, хто був присутнім на зборах.

По-друге, рішення приймається не двома третинами голосів присутніх, як було раніше, а більшістю голосів усіх співвласників (більше половини голосів).

По-третє, у разі, якщо на самих установчих зборах рішення не набирає встановленої більшості голосів співвласників "за" чи "проти", то обов’язковим є проведення письмового опитування.

Принцип визначення кількості голосів у кожного співвласника. Нові ч.7 і ч.8 статті 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачають:

1) розподіл голосів пропорційно до площі – як загальне правило;

2) розподіл голосів за принципом "один власник – один голос" – якщо одній особі належить більше 50% усіх площ у багатоквартирному будинку.


ПІДГОТОВКА УСТАНОВЧИХ ДОКУМЕНТІВ ДО РЕЄСТРАЦІЇ

Ухваливши рішення про створення ОСББ, установчі збори повинні визначитися, кому доручити вчиняти дії з подальшої державної реєстрації ОСББ. Це може бути хтось із числа ініціативної групи, головуючий на зборах, майбутній голова правління тощо.

 Після дотримання усіх процедур ОСББ може готувати та приймати рішення про проведення першочергових та визначення довгострокових заходів із ремонту будинку, в тому числі — його термомодернізації.

 

 

ПОСІБНИК З ПІДГОТОВКИ ТА ВПРОВАДЖЕННЯ ПРОЕКТІВ ЗАМІЩЕННЯ ПРИРОДНОГО ГАЗУ БІОМАСОЮ ПРИ ВИРОБНИЦТВІ ТЕПЛОВОЇ ЕНЕРГІЇ В УКРАЇНІ

ABOUT

 

Проект USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні"

 

ЯК ЖИТИ ОСББ ПІСЛЯ 1 ЛИПНЯ 2015 Р.?

З 1 липня 2015 року набув чинності Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". У цьому матеріалі  коротко розглянемо основні питання, які у зв’язку з новим Законом турбують вже функціонуючі ОСББ. 

1. КОЛИ ВАРТО ВИКОНАТИ ПРИВЕДЕННЯ СТАТУТУ ОСББ ВІДПОВІДНО ДО НОВОГО ЗАКОНУ?

Пунктом 3 "Прикінцевих і перехідних положень" Закону передбачено, що “статути об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджені до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону.”

Закон не встановлює жодних кінцевих строків для приведення статутів у відповідність до нового законодавства. Тобто, ОСББ не обмежене жодними строками і може внести необхідні зміни до свого статуту в будь-який час, коли вважатиме це за необхідне. Але ОСББ прагнуть мати статус неприбуткової організації, і для цього статут конкретного ОСББ повинен відповідати вимогам п. 133.4 Податкового кодексу України та об’єднання повинно бути внесено до Реєстру неприбуткових установ та організацій, який веде Державна фіскальна служба України.

Зверніть увагу! З 16 липня 2016 року діє оновлений Реєстр неприбуткових установ та організацій, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13.07.2016 р. № 440. 

Неприбуткові організації, які не приведуть у відповідність документи вимогам п. 133.4 Податкового кодексу України, залишаються в Реєстрі до кінця червня 2017 року, а з 1 липня 2017 року будуть виключені з Реєстру неприбуткових організацій.

2. ЯК ПРОВОДИТИ ЗАГАЛЬНІ ЗБОРИ ОСББ ПІСЛЯ 1 ЛИПНЯ 2015 РОКУ?

Отже, загалом до викладення статуту в новій редакції слід і надалі керуватися чинним статутом конкретного ОСББ. Але давайте подивимося, в чому статути ОСББ можуть суперечити чинній редакції Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”:

1) Членство. Зміни до закону скасували поняття “членства” в ОСББ, передбачивши рівну участь у справах ОСББ всіх співвласників багатоквартирного будинку. Згідно з цими змінами, участь у загальних зборах і голосуванні можуть брати всі співвласники, незалежно від колишнього “членства”. Отже, на загальні збори слід запросити ВСІХ співвласників багатоквартирного будинку.

2) Кворум. Закон більше не передбачає “кворуму” на загальних зборах для прийняття рішень: скільки би співвласників не прийшло - загальні збори є правомочними, і голосування проводиться.

3) Підрахунок голосів. Закон не випадково скасував поняття кворуму - адже натомість він вимагає рахувати голоси не від “кворуму”, а від загальної кількості голосів співвласників (ч.14 ст.10 закону про ОСББ). За загальним правилом, рішення вважається прийнятим, якщо за нього віддано більше половини голосів усіх співвласників. Кваліфікована більшість у 2/3 голосів усіх співвласників передбачена для таких питань:

•    визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників,
•    порядок управління та користування спільним майном,
•    передача у користування фізичним та юридичним особам спільного майна,
•    реконструкція та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд.

4) Розподіл голосів. Закон передбачає розподіл голосів пропорційно площі, що належить співвласникам. Однак при цьому передбачає, що статутом ОСББ може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах. Тобто, щодо того, як рахувати голоси - за площами, за кількістю співвласників, за кількістю квартир тощо - керуємося своїм чинним статутом.

5) Письмове опитування. Якщо раніше письмове опитування було лише необов’язковою можливістю, передбаченою лише Типовим статутом (і з невизначеним порядком проведення), то тепер воно є обов’язковим згідно із законом. Зміни до закону про ОСББ (ч.15 ст.10 закону про ОСББ) передбачили, що письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах, проводиться обов’язково, якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не було набрано необхідної кількості голосів "за" або "проти". На проведення опитування дається 15 днів. Звернемо увагу, що для ЗАГАЛЬНИХ зборів порядку письмового опитування закон не визначає. На нашу думку, це дозволяє використовувати порядок проведення письмового опитування, передбачений чинним статутом конкретного ОСББ (якщо він дійсно визначений статутом) - з урахуванням наведених вище застережень щодо “членства”, “кворуму” і порядку визначення кількості голосів. А тим ОСББ, які не мають визначеного статутом порядку письмового опитування, рекомендуємо - в порядку аналогії - використовувати правила проведення письмового опитування, передбачені статтею 10
Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (як для будинків без ОСББ).

СТВОРЕННЯ ОСББ ПІСЛЯ 1 ЛИПНЯ 2015 РОКУ

З 1 липня 2015 року набув чинності Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", прикінцевими положеннями якого внесені суттєві зміни до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». У цьому матеріалі розглянемо основні питання, які стосуються створення нових ОСББ після цієї дати.


1. ЯКИМ МАЄ БУТИ СТАТУТ НОВОСТВОРЮВАНОГО ОСББ?

Відповідно до ст.7 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" (з урахуванням змін, внесених Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"), "статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства".

Тож статут ОСББ повинен відповідати Типовому статуту, затвердженому наказом Держжитлокомунгоспу від 27.08.2003 р. № 141, в редакції наказу Мінрегіону  від 23.09.2015 № 238.

Для того, щоб допомогти при складанні статуту ОСББ і врахувати особливості та потреби кожного об'єднання, експерти Проект USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні" підготували коментований типовий статут ОСББ.

2. ЯК ВІДБУВАЄТЬСЯ ГОЛОСУВАННЯ НА УСТАНОВЧИХ ЗБОРАХ ПІСЛЯ 1 ЛИПНЯ 2015 року?

Порядок створення ОСББ і проведення установчих зборів визначався і визначається безпосередньо самим Законом України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" - статтею 6.

Для створення ОСББ, як і раніше, ініціативній групі необхідно скликати установчі збори. Для цього, як і раніше, за 14 днів до проведення установчих зборів кожному співвласнику надсилається або вручається під розписку відповідне повідомлення.

А от порядок голосування на самих установчих зборах змінено.

По-перше, відсутнє поняття кворуму: скільки співвласників прийде - стільки і голосуватимуть. Однак для прийняття рішення потрібна більшість голосів не присутніх на зборах співвласників, а взагалі всіх співвласників у багатоквартирному будинку.

По-друге, рішення приймається не двома третинами голосів присутніх, як раніше, а більшістю голосів усіх співвласників (більше половини голосів усіх співвласників).

По-третє, в разі, якщо на самих установчих зборах не набрано більшості голосів співвласників ні "за", ні "проти" певного рішення, то обов’язковим є проведення письмового опитування.
Окремим питанням є принцип визначення кількості голосів у кожного співвласника. Нові ч.7 і ч.8 ст.6 закону про ОСББ передбачають:

1) розподіл голосів пропорційно до площі - як загальне правило;
2) розподіл голосів за принципом "один власник - один голос" - якщо одній особі належить більше 50% усіх площ у багатоквартирному будинку.

Відповідно до ч.9 ст.6 закону про ОСББ рішення приймаються більшістю в понад 50% голосів від загальної кількості голосів співвласників.

3. А МОЖЕ, ВСЕ-ТАКИ, ТРИ ЧВЕРТІ?

Серед тих, хто не радий створенню ОСББ, з’явилася легенда про те, що відтепер для створення об’єднання необхідно прийняти відповідне рішення спершу більшістю в понад 75% голосів співвласників згідно з ч.6 ст.10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", і лише після того скликати й проводити установчі збори ОСББ згідно зі ст.6 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку". "Обґрунтовують" таку позицію тим, що доти, доки ОСББ не створено, необхідно керуватися положеннями Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" - а на час проведення установчих зборів ОСББ ще, звісно, не створене.

Такі міркування не мають під собою жодних правових підстав. Розглянемо по порядку.

Почнемо з того, що зазначені два закони мають різний предмет правового регулювання. Так, Закон України "Про особливості здійснення права власності" регулює "відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов’язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку" (ст.2). Натомість Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає: "порядок створення,  реєстрації,  реорганізації,  діяльності і ліквідації об'єднань, асоціацій; відносини  суб’єктів  права  власності  щодо  користування та розпорядження  спільним майном співвласників у об’єднанні;  відносини між об'єднаннями та асоціаціями;  відносини між об'єднаннями, асоціаціями і органами державної влади та органами місцевого самоврядування;  відносини між об'єднаннями і господарюючими суб'єктами" (ст.2).

Отже, порядок створення ОСББ регулюється Законом України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", і аж ніяк не Законом України "Про особливості здійснення права власності".

Якщо цих аргументів недостатньо, розберемо питання далі. Стаття 10 Закону України "Про особливості..." встановлює порядок прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників. Управління багатоквартирним будинком ст. 1 того ж таки закону визначає як "вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку".

Тобто, стаття 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності" регулює порядок прийняття рішень щодо володіння, користування і розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку.

Що ж собою являє створення ОСББ? Згідно зі ст.1 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", ОСББ - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових   приміщень  багатоквартирного  будинку. Отже, створення ОСББ є просто створенням юридичної особи, і аж ніяк не рішенням "щодо володіння, користування і розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку".

Отже, вимоги про більшість у понад 75% голосів співвласників при створенні ОСББ є абсолютно надуманими та суперечать чинному законодавству. При створенні ОСББ і проведенні установчих зборів слід керуватися нормами Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку".


ЯКА СИТУАЦІЯ З БУДИНКАМИ, ДЕ НЕ СТВОРЕНО ОСББ?

Цей матеріал присвячуємо питанням життя за новим законом тих багатоквартирних будинків, співвласники яких ще не створили ОСББ і поки не планують скористатися перевагами такого  об’єднання.

1. ХТО УТРИМУЄ БУДИНКИ З 1 ЛИПНЯ?

Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" не передбачає автоматичного припинення договорів про утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, що були укладені раніше. Більше того, пункт 4 Прикінцевих та перехідних положень закону передбачає, що "послуги з утримання такого будинку надає суб’єкт господарювання, визначений виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку до набрання чинності цим Законом" - до визначення співвласниками форми управління багатоквартирним будинком або обрання органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах управителя.

Слід також звернути увагу на те, що Закон України "Про житлово-комунальні послуги" на разі не зазнавав змін в частині правового регулювання надання послуг із утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, і права та обов’язки сторін, передбачені цим законом та укладеними відповідно до нього договорами, зберігають чинність у повному обсязі.

2. ЯК ПРИЙМАТИ РІШЕННЯ СПІВВЛАСНИКАМ?

Взагалі-то, стаття 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" детально регулює порядок прийняття рішень співвласниками, тож немає сенсу ще раз переписувати тут її зміст.

Однак слід звернути увагу на те, що ч.7 ст.10 згаданого закону передбачає складання протоколу зборів співвласників за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики. Така форма протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку вже розроблена і затверджена наказом Мінрегіону від 25.08.2015 р. № 203. Постановою Кабінету Міністрів України від 24 лютого 2016 р. № 109 затверджено також і Порядок зберігання протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та розміщення інформації про рішення, прийняті такими зборами.

3. ЧИ МОЖНА ПОМІНЯТИ ЖЕК, НЕ ЧЕКАЮЧИ ВНЕСЕННЯ ЗМІН У ЗАКОН ПРО ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНІ ПОСЛУГИ?

Змінити виконавця послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (ЖЕК), не чекаючи  "Про житлово-комунальні послуги", можна вже й зараз ‒ доки Закон України "Про житлово-комунальні послуги" передбачає таку окрему послугу.

Звертаємо увагу на те, що передбачений ч. 2 ст.10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" перелік рішень, які можуть приймати збори співвласників, не є вичерпним. Отже, співвласники можуть приймати абсолютно будь-яке рішення щодо свого будинку ‒ в тому числі й щодо зміни виконавця послуги з утримання.

Проте може виникнути питання щодо підстав припинення договорів із попереднім виконавцем ‒ адже, як уже зазначалося вище, останній продовжує надавати послуги доти, доки співвласники не визначать форми управління будинком. Тому співвласникам необхідно одночасно з прийняттям рішення про визначення іншого виконавця прийняти рішення або про визначення його ж і управителем, або про самостійне управління багатоквартирним будинком. Також можна і просто прийняти рішення про самостійне управління багатоквартирним будинком, без обрання будь-якого нового "ЖЕКу" (такий варіант, імовірно, може бути прийнятним для невеликих будинків).

Підсумовуючи сказане, у співвласників є такі варіанти стосунків із попереднім ЖЕКом:

1. Якщо він їх влаштовує ‒ зібратися на збори й визначити цей ЖЕК управителем.

2. Якщо ЖЕК не влаштовує:

а) прийняти рішення про визначення нового виконавця і одночасно рішення про визначення його управителем;

б) прийняти рішення про визначення нового виконавця і одночасно рішення самостійне управління багатоквартирним будинком;

в) прийняти рішення про самостійне управління багатоквартирним будинком і взагалі відмовитися від послуг будь-яких ЖЕКів
.

Опубліковано 16.03.2016

Останнім часом до нас надходить усе більше запитань від співвласників багатоквартирних будинків, де діють житлово-будівельні кооперативи (ЖБК). Що буде з ЖБК після 1 липня 2016 року? На найпоширеніші із запитань ми попросили відповісти експерта Проекту USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні" Дмитра Левицького.

ПЕРЕДІСТОРІЯ

Як відомо, пункт 5 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачає, що "у разі якщо протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок".

Нагадаю, що один рік після набрання чинності зазначеним законом спливає 1 липня 2016 року. А форм управління стаття 9 того ж таки закону передбачає три:

•    самими співвласниками (без створення ОСББ чи обрання управителя),
•    управителем багатоквартирного будинку,
•    об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (або асоціацією ОСББ).


Отже, якщо до 1 липня 2016 року в багатоквартирному будинку не буде створено ОСББ, і не буде прийнято рішення про іншу форму управління (самими співвласниками чи обраним ними управителем), то управління таким будинком здійснюватиме управитель, якого обере орган місцевого самоврядування.

Це, звісно, не позбавляє співвласників права з часом відмовитися від такого управителя (згідно із законом, договір із управителем укладається лише на один рік, із можливою пролонгацією), однак якийсь час пожити з ним доведеться.

Найупевненіше в цій ситуації почуваються співвласники багатоквартирних будинків, що вже створили ОСББ – їм не треба робити жодних "додаткових рухів", щоб уникнути призначеного "згори" управителя. Дивлячись на них, співвласники багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, і собі не переймаються. А даремно. І про це – нижче.

Чи може орган місцевого самоврядування обрати управителя для багатоквартирного будинку, де функціонує житлово-будівельний кооператив (ЖБК)?

Відповідь на озвучене запитання – так, може. І навіть повинен. Річ у тім, що Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" серед форм управління багатоквартирним будинком не згадує ЖБК. Чому так – розглянемо нижче, а зараз іще раз підкреслю, що ЖБК не належить до числа суб’єктів управління багатоквартирним будинком.

Відтак, співвласникам багатоквартирного будинку, в якому діє ЖБК, необхідно до 1 липня 2016 року або створити ОСББ, або прийняти рішення про управління будинком самостійно (безпосередньо співвласниками), або обрати управителя. Якщо цього не буде зроблено, управителя обере орган місцевого самоврядування.


Чи можна обрати ЖБК управителем?


Часто можна почути від співвласників багатоквартирного будинку, де діє ЖБК, таке: "А ми просто визначимо наш ЖБК управителем. Хіба не можна?"

Відповідь – як у відомому фільмі: "Можна. Але отруїшся".

Адже згідно зі статтею 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", управитель – це завжди або фізична особа-підприємець, або юридична особа-суб’єкт підприємницької діяльності. Відповідно до статті 3 Господарського кодексу України, підприємництвом є та господарська діяльність, що спрямована на отримання прибутку. Більшість же житлово-будівельних кооперативів в Україні є неприбутковими організаціями. Тож, перш ніж отримувати статус управителя, житлово-будівельному кооперативу доведеться відмовитися від свого статусу неприбуткової організації та внести необхідні зміни до статуту – зокрема, прямо передбачити мету отримання прибутку, а також надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а не управління багатоквартирним будинком як власним майном, що передбачає Примірний статут житлово-будівельного кооперативу, затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186).

Чи потрібно це житлово-будівельному кооперативу і чи виправданою є повна перебудова діяльності ЖБК "на підприємницький лад" при формальному збереженні організаційно-правової форми неприбуткової організації – житлово-будівельного кооперативу – дуже сумнівно. Адже для підприємницької діяльності чинне законодавство передбачає інший вид кооперативів – виробничі.

Варто звернути увагу і на таке:

У своєму прагненні "зберегти" ЖБК співвласники багатоквартирного будинку вважають – і помилково – його "своєю" організацією, з якою вони пов’язані статутними (а не договірними, як з управителем) відносинами і в якій вони можуть формувати органи управління. Однак, на сьогодні у більшості випадків такі уявлення є хибними, адже ЖБК в Україні більше не об’єднують (і за визначенням не можуть об’єднувати) співвласників багатоквартирних будинків. І про це – нижче.


Чому ЖБК не представляє співвласників багатоквартирного будинку?

Повернімося до історії житлово-будівельних кооперативів. Згідно з уже згаданим Примірним статутом, метою створення ЖБК було забезпечення його членів (і членів їхніх сімей) житлом через зведення будинку (будинків), його подальшу експлуатацію та управління. Наголошу, що у Примірному статуті (а він на сьогодні є фактично єдиним нормативно-правовим актом, що спеціально регулює правовий статус ЖБК) багатоквартирний будинок згадується остільки, оскільки він є власністю ЖБК як юридичної особи. Нагадаю: окремим членам ЖБК не належали на праві власності ні окремі квартири, ні багатоквартирний будинок у цілому – їм належало лише право володіння і користування квартирами.

Цей самий підхід передбачений і статтею 384 Цивільного кодексу України. Але лише до певного моменту, а саме – до викупу членом ЖБК своєї квартири (іншими словами – до виплати членом ЖБК свого паю). Відповідно до тієї ж статті, "у разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником".

А щойно особа стає власником квартири як окремого (!) об’єкта права власності, кооператив втрачає своє – до того моменту "єдине і неподільне" – право власності на багатоквартирний будинок у цілому. З цього моменту відносини власності в багатоквартирному будинку регулюються статтею 382 Цивільного кодексу України та Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Власники викуплених квартир є співвласниками спільного майна в багатоквартирному будинку – його конструктивних елементів, інженерного обладнання тощо, і сам ЖБК виступає в ролі лише одного зі співвласників (як власник іще не викуплених квартир). А щойно в будинку викуплено останню квартиру – ЖБК втрачає економічну і правову підставу свого існування.

Той факт, що в багатьох багатоквартирних будинках – попри 100% викуплених квартир – дотепер продовжують функціонувати ЖБК, є наслідком лише інерційності мислення співвласників та поблажливості законодавця.

Отже, ми з’ясували, що члени ЖБК, які викупили свої квартири, стають власниками таких квартир і співвласниками багатоквартирного будинку і що сам ЖБК в такому разі теж є лише одним зі співвласників, а не одноособовим власником такого будинку.

Власники квартир, реалізуючи своє право власності, можуть вільно – не питаючи згоди ЖБК – їх відчужувати (продавати, дарувати), заповідати тощо. Відтак, у квартир з’являються нові власники, а в будинку – нові співвласники. Вони не зобов’язані ставати членами житлово-будівельного кооперативу, і – якщо вже дотримуватися положень Примірного статуту – не мають для цього підстав (адже їхня потреба в житлі вже задоволена). І тому в дійсності в багатьох випадках нові власники квартир не вступали до ЖБК. З іншого боку, самі ЖБК також не завжди виключали колишніх власників із числа членів ЖБК. У результаті сьогодні в Україні практично немає жодного ЖБК, в якому би склад членів збігався зі складом співвласників відповідного багатоквартирного будинку. Мені особисто відомі випадки, коли, скажімо, у 100-квартирному будинку і дійсних членів ЖБК залишалася лише одна особа – і та глибоко похилого віку!

Більше того, не існує формальних перешкод навіть для того, щоби новим членом ЖБК стала особа, яка взагалі не є власником квартири в багатоквартирному будинку (натомість у випадку з ОСББ участь в об’єднанні є невід’ємною від права власності на квартиру).

Враховуючи викладене вище, варто визнати, що в ЖБК, у якому склад членів не збігається зі складом співвласників багатоквартирного будинку, статутні органи управління кооперативу не мають права приймати жодних рішень щодо управління спільним майном багатоквартирного будинку, а рішення загальних зборів членів ЖБК в жодному разі не може замінити собою рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку.



Як створити ОСББ в "будинку ЖБК"?

Український законодавець був і є свідомим усіх вищезгаданих проблемних питань у діяльності ЖБК. І тому передбачив досить м’який і поблажливий до житлово-будівельних кооперативів механізм приведення їхнього правового статусу у відповідність до нових умов економічного і правового життя. А саме – надав можливість реорганізувати (через перетворення) ЖБК в ОСББ і присвятив цьому окрему статтю в Законі України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку". На сьогодні велика кількість ЖБК вже скористалася з наданої можливості й реорганізувалася в ОСББ. Так, мій ЖБК був реорганізований в ОСББ ще в далекому 1996 році.

Утім, надана законом перспектива з реорганізації ЖБК в ОСББ – це дійсно не обов’язок, а лише можливість. Навіть одна з них. Адже закон, хоч і дозволяє реорганізацію ЖБК в ОСББ, одночасно дозволяє і створити ОСББ в "будинку ЖБК" на загальних підставах, без будь-якої реорганізації кооперативу в об’єднання.

Згідно зі статтею 6 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", ОСББ створюється власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто, будь-які власники квартир і нежитлових приміщень у будь-якому багатоквартирному будинку мають право об’єднатися в ОСББ у порядку, визначеному вищезазначеним законом. При цьому для закону не має значення, чи існує в будинку ЖБК, чи орган самоорганізації населення (будинковий комітет), чи будь-яке інше об’єднання власників квартир або просто мешканців. Єдине обмеження передбачене статтею 4 того ж Закону: в одному багатоквартирному будинку може бути створене лише одне ОСББ. Наявність же в будинку ЖБК не є перешкодою для створення ОСББ.

Отже, Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачає два шляхи створення ОСББ, на вибір співвласників:

1) основний, передбачений статтею 6, для всіх багатоквартирних будинків (незалежно від наявності чи відсутності в них ЖБК) – створення ОСББ "з чистого аркуша", без правонаступництва стосовно будь-яких інших юридичних осіб;
2) додатковий (за бажанням співвласників), передбачений статтею 5, для багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, – передбачає реорганізацію ЖБК в ОСББ.

Кожен із названих способів має свої переваги й недоліки. Розгляньмо їх по порядку.

Створення ОСББ "з чистого аркуша",  у принципі, не потребує спеціальних пояснень. Об’єднання створюється в загальному порядку, як будь-яке інше ОСББ в будь-якому іншому будинку: формується ініціативна група з числа співвласників, скликаються і проводяться установчі збори і реєструється нова юридична особа – ОСББ. Новостворене об’єднання не є правонаступником ЖБК – тим більше, що він продовжує своє функціонування.

Виникає, проте, запитання, як бути з управлінням і утриманням багатоквартирного будинку. Відповідно до статті 12 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", "управління   багатоквартирним  будинком  здійснює  об’єднання через свої органи управління". Іншими словами, будинок перебуває в управлінні ОСББ з моменту створення останнього, без необхідності будь-якої "передачі" будинку в таке управління. У цьому сенсі ЖБК до новоствореного ОСББ є "колишнім балансоутримувачем", про якого йдеться, зокрема, у частинах 18 – 19 статті 6 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" і який зобов’язаний передати об’єднанню технічну документацію на будинок (утім, зауважу, непередання технічної документації не є формальною перешкодою у здійсненні об’єднанням управління багатоквартирним будинком).

Тому добре, якщо між співвласниками є повне порозуміння щодо створення ОСББ паралельно з існуванням ЖБК і правління ЖБК не перешкоджає діяльності ОСББ. У такій ситуації ЖБК і новостворене об’єднання можуть без поспіху переукласти необхідні договори з підрядними організаціями, перевести штатних працівників на роботу з кооперативу в об’єднання, виконати інші необхідні дії. Кооператив же продовжує своє функціонування ще протягом часу, необхідного для того, щоби зібрати борги з боржників і розрахуватися із кредиторами. Після виконання цієї задачі ЖБК можна спокійно ліквідувати в загальному порядку.

Утім, можлива і така ситуація, коли правління ЖБК (а з ним, можливо, і частина співвласників) категорично не бажає миритися зі створенням у будинку ОСББ. Це не є перешкодою для діяльності ОСББ і управління ним будинком: адже якщо об’єднання вже було створене й зареєстроване, то логічно припустити, що більшість співвласників все-таки бажали цього й хочуть управляти будинком саме через органи управління ОСББ. Яким чином новоствореному об’єднанню в такій ситуації перейти до практичного виконання своїх статутних цілей (у т. ч. з управління будинком), укласти договори з підрядниками, отримати технічну документацію від ЖБК – не є предметом розгляду в цій статті. Зауважу лише, що в цілому алгоритм дій буде такий самий, як і в ситуації, коли новоствореному ОСББ протистоїть колишній "управитель" чи будь-який інший "балансоутримувач".



Переваги створення ОСББ паралельно з наявним ЖБК такі:

•    ОСББ починає діяльність "з чистого аркуша", без боргів, накопичених раніше в ЖБК;
•    ОСББ може створюватися незалежно від бажання чи небажання та сприяння чи протидії чинного правління ЖБК;
•    організаційно процедура створення ОСББ як новоствореної юридичної особи (без правонаступництва) є простішою і зазвичай швидшою, ніж реорганізація ЖБК в ОСББ.

Однак такий підхід має і певні недоліки:
•    якщо ЖБК як юридична особа має певне майно (наприклад, земельну ділянку), то воно так і залишиться власністю ЖБК (адже ОСББ не є правонаступником); теоретично, таке майно можна буде передати ОСББ в майбутньому – при ліквідації ЖБК;
•    якщо правління ЖБК виступає проти створення ОСББ, слід очікувати на його протидію у створенні та діяльності ОСББ.

Створення ОСББ шляхом реорганізації (перетворення) ЖБК передбачає правонаступництво ОСББ щодо ЖБК і здійснюється з урахуванням особливостей, визначених статтею 5 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку". Так, згадана стаття передбачає, що реорганізація відбувається  за  рішенням  загальних   зборів ЖБК, які з моменту прийняття такого рішення вважаються установчими зборами ОСББ; при цьому саме рішення про реорганізацію загальними зборами ЖБК повинне бути прийняте відповідно до статуту цього ЖБК (!).

Сказане означає, що до проведення загальних зборів ЖБК останньому необхідно виконати низку підготовчих дій. Як я вже писав вище, сьогодні рідко коли склад співвласників багатоквартирного будинку збігається зі складом членів ЖБК; часто кількість членів ЖБК є значно меншою за кількість співвласників. Тому, коли відповідно до статті 5 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" загальні збори ЖБК у певний момент стануть установчими зборами ОСББ, можуть виникнути такі проблеми:
•    не всі співвласники багатоквартирного будинку були членами ЖБК, і тому не всі були запрошені на його загальні збори – а відтак і на установчі збори ОСББ;
•    якщо серед членів ЖБК є особи, які вже не є співвласниками багатоквартирного будинку, вони не мають права брати участі в установчих зборах ОСББ.

Для того, щоб уникнути зазначених проблем та можливих пов’язаних із ними негативних наслідків, рекомендую:
•    до скликання загальних зборів ЖБК обов’язково переконатися, що серед його членів відсутні особи, які більше не є співвласниками багатоквартирного будинку. Якщо такі є – виключити із членів ЖБК. Якщо для цього необхідно внести зміни до статуту ЖБК (наприклад, передбачити таку підставу як відчуження квартири) – то внести необхідні зміни і потім виключити;
•    незалежно від того, скільки співвласників багатоквартирного будинку є членами ЖБК, запросити на загальні збори ЖБК усіх співвласників (рекомендованим листом або під розписку, не менш ніж за 14 днів). Співвласники-"не-члени" ЖБК на його загальних зборах до прийняття рішення про реорганізацію будуть у статусі "запрошених"; із моменту прийняття такого рішення – будуть повноцінними учасниками установчих зборів.

Власне процедура реорганізації (шляхом перетворення, адже йдеться про зміну організаційно-правової форми юридичної особи) ЖБК в ОСББ виглядає таким чином:

1)    Проводяться загальні збори ЖБК – установчі збори ОСББ в порядку, про який ішлося вище. На загальних зборах ЖБК одночасно з рішенням про реорганізацію в ОСББ треба прийняти рішення про створення комісії із реорганізації та визначити строк для заявлення кредиторами своїх вимог до ЖБК (від 2 до 6 місяців – див. статтю 105 Цивільного кодексу України);
2)    По завершенні строку для пред'явлення вимог кредиторами та задоволення чи відхилення цих вимог комісія з реорганізації складає передавальний акт. Для затвердження цього акту необхідно знову скликати загальні збори ЖБК (див. статтю 107 Цивільного кодексу України);
3)    Державному реєстратору одночасно подаються два пакети документів (включаючи оригінал або нотаріально засвідчену копію передавального акта): на припинення ЖБК й на створення ОСББ (див. ст. ст. 4 і 17 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань"). Перетворення вважається завершеним з дати державної реєстрації ОСББ.

Враховуючи, що реорганізація ЖБК в ОСББ неможлива без доброї волі ЖБК, а відтак – і його правління (яке повинно скликати загальні збори та виконувати низку інших функцій), для того, щоби створювати ОСББ таким шляхом, необхідно заручитися підтримкою чинного правління ЖБК або ж обрати інше.

Розгляньмо тепер основні переваги й недоліки такого шляху.

Серед переваг:
•    майно ЖБК (у т. ч. земельна ділянка, службові квартири, якщо такі були у власності ЖБК, кошти на банківському рахунку) перейдуть до ОСББ;
•    відсутнє підґрунтя для потенційних конфліктів між "паралельними" ОСББ і ЖБК в одному будинку.

Головний недолік:
•    процедура реорганізації складна і тривала в часі.

Дотепер я не торкнувся ще одного питання – як бути ЖБК, у яких окремі квартири ще не викуплені? Моя рекомендація в такому разі – створювати ОСББ "із чистого аркуша" і зберегти ЖБК у складі тих членів, хто ще не викупив свої квартири. У новоствореному ОСББ такий ЖБК буде одним зі співвласників багатоквартирного будинку (як власник квартир, які залишилися в його власності).

Ось так загалом виглядає ситуація з ЖБК на сьогодні. Сподіваюся, я зумів донести до шановних читачів ту думку, що навіть при наявності в будинку ЖБК без ОСББ не обійтися. А от яким чином створювати ОСББ – "з чистого аркуша" чи шляхом перетворення ЖБК – співвласникам у кожному багатоквартирному будинку слід вирішувати самим, виходячи з конкретних обставин у їхньому будинку.

Проект USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні"